人气小酒馆被迫关门？法院：暂缓清场，先行拍卖！

这是一起并不特殊的执行案件，原告申请执行，被告因负债累累始终未曾露面，看到判决书上明确的抵押不动产基本情况，我心想：依法推进抵押物处置，这个案件就能顺利执结了。

在依法处置抵押物之前，需要对处置资产进行充分调查。抵押物包含两套街边的门面房，产权清晰、抵押登记完备，但是这两套门面房已经被打通使用，目前正处于出租状态。

为了进一步与承租人当面了解情况，我们执行团队决定到现场查看。到了一看，打通的两间门面房正经营着一家小酒馆，屋内自然简洁的复古装修、格调质朴的酒台吧凳、精致个性的陈设摆件，处处透露着酒馆老板的用心。承租人正是酒馆老板，50多岁的夫妻俩全靠这个小酒馆营生、偿还房贷。

“这间酒馆已经开在这里快四年了，我们租下来的时候只看了房产证，确认了房东是房屋所有权人，没有考虑到这个房子还可能被抵押……”“去年这个门面房漏水，我们自己出钱维修了，还顺便装修了一下店面，想着这个小酒馆以后还能长久地经营下去，谁能想到这个房子会被法院拍卖呀!”夫妻俩听到法院的来意后，心急如焚地解释道。我们查看了租赁合同及租金支付凭证，确认了他们确实是一次性确定了五年的租期，租金是每年分两次支付。

根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

然而，酒馆老板租下房子时，该房屋已经办理了抵押登记。原来，酒馆老板只查看了房产证所有权信息，对于抵押权等其他权利限制信息却忽视了，得知自己的情况并不适用“买卖不破租赁”原则，这才意识到当初租房时有些疏忽了。

“我们会配合法院的工作，不会阻碍执行的。但是我们距离租约到期还有一年多的时间，这个小酒馆是我们夫妻的心血，家里还靠这个酒馆维持生计，法院能不能帮我们想想办法?”

当下我们先安抚了酒馆老板的情绪：“我们法院会考虑你们的实际情况的，这也是我们来实地调查的目的。”随后我们在酒馆的附近转了转，与周围的居民聊了聊酒馆的生意情况，发现这条长街上空置的门面房不少，但这家酒馆的生意却很不错，进一步了解才得知酒馆这门生意主要靠回头客，客源不多但很稳定，来消费的顾客大多中意酒馆的风格和环境，因此愿意常来光顾，消费黏性很强。

如果继续推进清场执行，酒馆不仅要承担仓促关门、重新选址装修的巨大成本，而且面临着失去现有稳定客源的经营风险，那么如何处理租赁现状呢?这成为了推进案件执行的关键所在。

这段时间，我们不时接到意向买受人的电话，咨询酒馆的租赁及经营情况，团队成员也组织了好些人前往现场看样。“这间小酒馆确实挺受欢迎呢!”团队成员不禁感慨。

另一边，酒馆夫妻俩时常打电话来询问进展，电话里透露着焦急和无奈，我安抚着他们的焦躁不安，但也委婉地告诉他们要做好最坏的打算：“我们正在研究更好的处置方案，但是这个需要时间和机遇，你们也要提早做好准备，如果房屋走到清场拍卖这一步，你们的酒馆也得搬。”我们的诚意得到了夫妻俩的理解和配合，他们承诺会保证房屋设施完好，也会依照法律规定在指定期间内腾空交付。

在此期间，我一方面通过淘宝、京东等司法拍卖平台了解拍卖成交信息，在房产软件线上查阅同类房屋的买卖和租金情况，另一方面通过实地走访了解周边门面房的经营状况，掌握房屋买卖、租赁的可能结果，为各方当事人建立合理预期。与申请执行人的委托代理人沟通目前抵押物的状况，并与他们一起再次到酒馆进行现场调查。

看到正常营业的小酒馆不乏人气，申请执行人表示可以延缓清场，先卖后搬。我把综合情况汇报给合议庭，经评议，一致同意本案房屋暂缓清场，先行拍卖。

拍卖当天，我早早守在电脑前关注进展。一拍结束，房屋以132万余元成交，经多轮竞价，溢价率超24%，成交金额有些出人意料。

想到酒馆可能面临搬迁，我为那对夫妇感到遗憾，准备等购房尾款支付后通知酒馆老板准备搬迁。没想到几天后，我接到了酒馆老板的电话，那头的声音很高兴：“谢谢许法官，你们拍卖前对房子进行宣传，还带了不少人来我这里看房，有个老板把房子拍走了，说后面还租给我。我不用搬了，谢谢法院!”

得知这一消息，我感到有些惊喜：“这下小酒馆保住了!”我联系买受人核实情况，才得知原来买受人看到法院的拍卖公告后，自行前去店里打探过，看到这个酒馆经营多年，生意不错，寻思着这个商铺将来能带来稳定的租金收益，便决定参与竞买。

拍卖成交后，他们很快就签订了租赁合同，因为省去了重新招租的时间和装修免租期，新合同相比之前的还减少了1万元年租金，小酒馆终于可以安心地在这里经营下去了。

一个看似小小的案件，却关系着多方利益。幸运的是，这个案件的每一个关系人都收获了属于自己的最好结果。

房屋高价出售让申请执行人最大化兑现了胜诉权益，减轻了被执行人的债务负担，承租人以更低的租金留在原址继续经营，买受人则是无缝衔接享受到所购房屋带来的收益。案件执行到此，我感受到多方的努力、执着的坚持终将收获共赢的结果，这正是对追求执行“三个效果”统一的最佳诠释。

不忘初心，不负期待，执行，既要有力度，也要有温度。